Investissement Hôtelier : notre avis

Investissement Hôtelier : notre avis

 

  1. Un point sur cette « mode »

Si l’investissement hôtelier est à la mode depuis quelques années, un groupe privé a connu une très forte croissance ces dernières années : Le groupe Maranatha. Ce groupe créé en 2000 a mis 10 ans a gérer l’acquisition et la gestion de 5 hôtels. Mais en 2010, son fondateur décide de passer à la vitesse supérieure et se lance dans une frénésie de rachat et/ou de constructions. En témoigne l’illustration ci-dessous :

J'usqu'où iront-ils?

La progression très forte du Groupe – Site Maranatha Hôtels

En 2015 le site du groupe parle de 35 hôtels et dans un interview récent (Club Patrimoine – 20 juin 2016) , le dirigeant du groupe, O Carvin, reconnait que cette phase d’acquisitions touche à sa fin et que la phase de gestion pure commence. Il se peut même que quelques cessions soient envisagées (Pour financer à plus long terme l’achat des « Hôtels du Roy » ?).

Dans le monde de la gestion de patrimoine nous avons vu, plus récemment des sociétés s’intéresser à ce mode de développement comme :

  • 123 Venture
  • Novaxia
  • Turenne Capital

Chacun avec des modèles différents, soit dans les murs, dans l’exploitation, dans les 2, grâce à des parts de SAS de FCPR, de FIP….

 

2. Quelques interrogations…

AirBnB ou l’économie collaborative

Depuis 5/6 ans ont émergé de nouveaux acteurs dont nous citons le plus connu, mais il existe des système complémentaires ou concurrents comme Nightswapping, BedyCasa…. Il semble que cette concurrence soit prise au sérieux vu le récent rachat de la plateforme anglaise  Onefinstay par le groupe AccorHotels. En parlant avec un professionnel du secteur, on peut voir que la manière de répondre à cette concurrence ne s’invente pas et repose souvent sur un phénomène de réseau et d’image de marque forte.

 

La difficulté de passer de l’investissement à la gestion

Certains d’entre vous se souviennent des récentes difficultés d’Appart City, de Park&Suites ou d’autres dans le secteur des EPHAD, pour comprendre que construire/investir dans l’immobilier en faisant supporter des coûts de structure ou de commercialisation est une chose, mais gérer un groupe hôtelier ou de tourisme en est une autre. Les investisseurs propriétaires de Pierre et Vacances ou Belambra en savent quelque chose  : révision des loyers à la baisse, non renouvellement de baux, absence de tenue des engagements initiaux..

Espérons que les nouveaux entrants aient une capacité à innover dans la gestion du cash-flow.

 

Un mode de commercialisation…

Passons sur les solutions qui permettent d’économiser 18% d’impôt ou 50% d’ISF. Nous savons bien que les produits « fiscaux » ont un performance très en-dessous des autres  :

  • Les produits ISF lancés sur le Millesime 2008 sont tous négatifs fin 2014 sauf le produit 123 Venture. Peut (3) ont rendu le capital à ce jour
  • Les FCPI lancés en 2009 sont en moyenne à 0% à ce jour pour un CAC 40 à + 50% sur la période.

Plus pernicieux sont les système annonçant un performance ou un objectif de performance chiffré avantageux. En effet le rendement sert d’avantage commercial manifeste à l’ensemble des commerciaux qui ne souhaitent pas s’embêter avec la technique ou l’analyse de risque du produit.

Nous pensons que le commercial devrait s’intéresser au montage et savoir expliquer ce qu’est une SCA, une commandite, un commanditaire et un commandité… Malheureusement beaucoup de « CGP » se chargent de commercialiser les « parts de d’hôtel » en parlant d’un rendement de 7% hier et de 6 à 8% aujourd’hui…

A ce titre il est intéressant de voir le risque assymétrique pour certains exploitants et leurs « partenaires  investisseurs » lorsque l’on regarde de près ce qui se passe en termes de frais  :

Frais de fonctionnement d'une structure d'investissement hôtelier

Frais de fonctionnement d’une structure d’investissement hôtelier

Conclusion

Voilà pourquoi en quelques mots nous avons des doutes sur ce type d’investissement et que nous pensons que le risque n’est pas neutre. Nous espérons nous tromper bien sûr et ferons amende honorable si la gestion de l’ensemble de ces investissements tient les promesses faites…

Partager sur Facebook Partager sur Twitter Partager sur Google Plus Partager sur LinkedIn

Aucun commentaire pour l'instant. Vous devriez en ajouter un!

Laisser un commentaire